从流动性看房价：没有只涨不跌的市场

　　来源：“李迅雷”公众号

　　经济增长、房价上涨与人口流动之间关系

　　从长期看，经济增长就是一种人口现象，因为在拉动经济的三大生产要素中，人力资源是最重要的要素。从80年代初至2010年，中国经济能维持10%左右的高速增长，与农业人口大量向第二、第三产业转移有关，农村廉价劳动力和不断提升的劳动力素质，支持经济持续高增长。

　　流动人口规模的增加，不仅促使经济高增长和房地产业繁荣，而且还带来土地价格和房价的不断上涨，因为人口迁徙就是城镇化的过程。

　　在2000-2010年间，我国人口迁徙总体方向是从西往东流动，这与东部的房价涨幅高于中西部是一致的。如上海2000年的常住人口为1670万左右，到2010年增加到2300万左右，新增630万左右，增幅为38%；北京2000年的人口为1380万，至2010年达到1960万，增加580万，增幅为42%；深圳2000年常住人口为700万，至2010年增加至1035万人，十年共增加335万人，增幅为48%。这三大城市的常住人口在2000-2010年增速，分别是京津冀地区、长三角地区和珠三角地区最大的，同时，房价涨幅也是全国各大城市中位居前三的。

　　不过，2011年之后，新增农民工数量出现了回落，与之相随的是GDP增速连续六年的回落，同时，房地产开发投资增速也从2010年33%的峰值开始回落。2015年房地产开发投资增速只有1%，五年内增速回落如此之快，真是叹为观止。尽管2016年房地产开发投资增速反弹了，但今年再度回落应该是大概率事件。既然从长期看经济增长是人口现象，且楼市能否持续向上也取决于经济增速的变化，故研究人口的流动性与年龄结构的变化，有助于判断经济增长趋势和房地产牛市的拐点。

　　以农村人口转移为特征的城镇化近尾声

　　关于人口的流动性，主要关注两个指标，一是新增外出农民工数量，按国家统计局定义，离开乡镇去外面打工的就算作外出农民工，哪怕同一个县内的农村劳动力在不同乡镇间流动，都纳入到外出农民工统计范畴。2015年中国新增外出农民工数量只有60万，2016年进一步降至50万，比上一年仅增长0.3%，与2010年新增800万及增长5.5%相比，出现巨幅下降，这说明时下离开乡镇的农民工几乎都没有了。二是流动人口数量，2015年中国的流动人口首次减少近500万，2016年继续减少了200多万。

　　这两大指标已经连续两年接近于零或负值，意味着以农村人口转移为特征的城镇化已经接近尾声，城镇化进程更多地表现为本乡本土的城镇化。如根据国家统计局公布的数据，2015年的户籍人口城镇化率为39.9%，2016年达到41.2%，增长1.3%，但城镇化率仅从56.1%上升至57.35%，增长1.25%，说明去年的城镇化率的提升基本是靠农村户口转为非农户口来实现的，并非迁徙人口导致。

　　部分地区农民工过剩现象已显现

（2017年03月26日，位于山东省青岛市株洲路上的零工市场，是当地最大的零工集散地之一，这里每天都有数千人蹲守“靠活”。其中，大部分工人为了早早被雇主选中，凌晨两三点就起床上路，四点之前到达株洲路零工市场，他们见到停靠在路边的面包车就一拥而上，询问是否需要用工。据了解，这里每天都上演壮观的“千人靠活”场面，平均每天有3000到4000名工人聚集在此，多的时候能达到7000人）

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