[摘要]政策高压与土地成本正让开发商暂时避开一二线城市，绕道三四线城市寻求补仓。

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政策高压与土地成本正让开发商暂时避开一二线城市，绕道三四线城市寻求补仓。从5月底到6月初，包括华润、融创、碧桂园、保利等品牌房企在内，众多龙头开发企业均在三四线城市有大手笔投入，而且取得的土地溢价率水平都不算低。统计数据显示，5月，全国单宗地块超过5亿元的成交合计102宗，这其中溢价率超过50%的地块有71宗。这71宗地块里，高达87%分布在三四线城市。土地市场的热度正在从一二线城市向三四线城市转移。

  三四线崛起？

日前，在经历长达4个半小时的超长激烈竞拍后，融创以11.695亿元在351轮的竞价中斩获徐州一地块，溢价率为159.03%。此前的5月最后一天，位于徐州欣欣路北、奎河东的一宗城镇住宅用地被华润置地以总价21.67亿元摘得，溢价率高达241.15%。

除了徐州之外，几日前在河北正定新区开启的一场土拍大战也颇为引人关注。6宗地块吸引了包括恒大、碧桂园、保利等23家房企的争夺，最终揽金41.9亿元。

与此同时，保利地产的官网披露了该公司取得的最新一块土地是位于泉州市南安市水头镇滨海赤坎地块，该地出让金为3.4亿元，建筑面积为26.7万平方米；素来擅长在三四线城市开发的碧桂园也更是没有停下布局的脚步。该公司最新取得的项目则位于贵州仁怀市盐津街道杨堡坝社区。

三四线城市正在成为土地市场的主角。据中原地产的统计显示，5月，全国单宗地块超过5亿元的成交合计102宗，这其中溢价率超过50%的地块有71宗。这71宗地块里，高达87%分布在三四线城市。溢价率超过100%的地块合计45宗，有41宗出现在三四线城市，占比高达91%。

虽然从土地出让金高额度城市看，依然集中在一二线城市，北京、武汉、广州、南京、合肥、苏州、天津、郑州、重庆、杭州等城市卖地均超过300亿元，但与往年相比，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市也进入了卖地百亿城市行列，嘉兴等城市累计土地出让金已经超过200亿元。从溢价率看，一二线城市2017年的土地溢价率相比2016年同期有明显降低。但三线城市的溢价率则有明显上升，包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。

  开发商绕道

“一二线城市调控的重压，是企业投身三四线城市的原因。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，热点一二线城市调控政策非常多，土地溢价率被各种政策抑制。国家统计局公布的房价上涨城市基本全部为三线城市，除广州上涨1.4%外，其他城市基本均为之前涨幅较低的城市。热点的一二线城市全面进入调控周期，房价涨幅明显收窄。

4月，楼市成交已经分化明显，一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。从城市情况来看，一线城市成交面积环比下滑31%，广州环比降幅为47%；一线城市同比下降35%，上海同比降幅超四成。二线代表城市成交面积环比上升4%，同比下降28%。三线代表城市成交面积较上月上升13%，同比亦上升16%。

从调控政策来看，预计后续政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，整体市场的调控目标是明显的托底盖帽，约束房价上涨过快区域，去库存城市政策平稳。

市场走势方面，一二线涨幅回落已经出现，预计很快在二三季度会出现环比下行的表现，三四线城市依然会在投 资需求推动下，有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线城市转移到三四线城市。由此可见，房企拿地开始有意识围绕一二线热点城市周边的三四线城市并不难理解。

“即便当前房地产市场有所降温，但房企2016年的优秀业绩，也让企业补库存的积极性很高。”一位楼市观察员表示，去年楼市销售火 爆，大部分企业库存去化明显。土地是开发商的基本生产资料，没有地企业就没有生存空间，即便调控政策再严厉，房企也要尽力保住未来发展空间。这种情况下，房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢，所以这类型地块依然会拼抢激烈。

易居中国执行总裁丁祖昱表示，过去两年热点城市房价快速攀升，形成巨大财富效应后，反过来让投 资人觉得三四线城市是尚未被发觉的金矿。此外，环一线和强二线的刚需被高房价倒逼，也成为周边三四线城市的购买群体。同时，近年来三四线城市的快速发展，也让产业导入和城市面貌发生较大升级。

金矿还是陷阱？

然而，三四线城市这一波热浪能持续多久已经引发了行业人士的关注。

统计显示，全国目前尚有6.8亿多平方米的待售面积，楼市总体库存量依然很大。对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。一些三四线城市现有库存销售周期仍较长。易居房地产研究院数据显示，截至2017年4月末，丹东的去库存周期为34个月，唐山为27个月，哈尔滨为25个月，昆山为23个月、蚌埠为21个月，此外，淄博、呼和浩特、鞍山、抚顺、牡丹江等地的去库存周期则均超过三年。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷表示，与环一线城市周边的三四线城市相比，更多的三四线城市并没有更好的产业发展机会和人口吸引力，因此，即使在去年政策的刺激和火 爆的市场之下，很多三四线城市的销售不仅去年没有明显增长，而且今年更是大幅下降。

欧阳捷认为，可以把三四线城市细分为都市圈三四线城市、非都市圈热点三四线城市、其他三四线城市，它们的表现是不尽相同的。

其中，都市圈三四线城市今年1-4月成交量都出现了下跌，下滑最少的佛山成交量也下跌了16%；香河今年4月也有所下降。原因在于都市圈三四线城市主要还是受益于核心城市溢出效应。但有的城市已经透支需求，产业跟不上去，只是核心城市的“后花园”，如果核心城市与其之间的交通长期得不到明显改善，空城的风险就很大。

但非都市圈的一些三四线城市房价地价快速上涨，主要是源于大城市房价暴涨、购房无望，导致外来人口回流这些城市，同时一二线城市和都市圈三四线城市土地供应不足，房企转向这些有潜力的三四线城市，进而形成热点城市。这些三四线城市的需求总体上有限，未来的繁荣不可持续，透支越多，沉寂越久。而其他三四线城市更接近市场化，既呈现结构性过剩预兆，也预示城镇化和土地财政的结束已为期不远。

因而，对于开发商而言，需要警惕一窝蜂投 资三四线城市现象，一旦供应大于需求，去化的周期依然难以把控，届时渴望借助三四线城市实现土地补仓的策略或将落空。其中，都市圈三四线城市今年1-4月成交量都出现了下跌，下滑最少的佛山成交量也下跌了16%；香河今年4月也有所下降。原因在于都市圈三四线城市主要还是受益于核心城市溢出效应。但有的城市已经透支需求，产业跟不上去，只是核心城市的“后花园”，如果核心城市与其之间的交通长期得不到明显改善，空城的风险就很大。

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