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“冰火两重天”,用来形容2018年杭州土地市场再恰当不过了。十二个月,六六平分,前一半,热情如火。封顶、自持、出让金屡创新高。后一半,土地市场以临安为起点,逐渐蔓延,凉到冰点。流拍、低溢价、底价成交比比皆是。
而将杭州土地市场放到全国土地市场来看,杭州的土地成交总金额已达2401亿元,却始终领跑。
今天的文章就从冰和火来盘一盘今年的土地市场。
火
其实,2018年上半年的土地市场之所以如此狂热,要从前两年的行情说起。2017年,随着商品房市场持续升温,杭州商品房由于2016年的快速去化,致使整体供求偏紧,房企拿地意愿十分强烈,土地市场热度持续走高。而去年的后几个月,随着市区核心区域供地放缓,且拿地难度偏高,宋都、绿城、金成等本土房企逐步开始向外围布局,土地市场的热度持续向富阳、临安等近远郊区域蔓延,富阳等地涉宅地块自持比例再创新高。
所以,尽管2018年上半年杭州土地市场狂热已略有降温,但是“封顶”“竞自持”仍旧是主旋律。
22宗地块封顶拍完拍自持,最高达50%
就今年1月份来说,是有史以来,杭州卖地金额最高的1月份——市区土地总出让金约440.7亿元,环比暴涨181.9%。
杭州共推出了20宗涉宅用地,不乏来自湖墅、上塘、滨江、申花等热门板块的地块,其中就有9宗土地拍到封顶,而这20宗地块属主城区范围就占了11宗,7宗宅地拍到封顶价。
此外,自持比例的新高也是在一月份产生。1月8日,之江单元XH1705-18地块出让,该地块出让面积76443㎡,最终在拍到19608元/㎡的封顶楼面价后,祥生以50%的自持比例,约27亿元成交总价最终拿下该地块。该地块也在7月份进行了规划公示,计划建8幢联排和20幢洋房。
随后,2月5日,萧山城区上湘湖单元A-12地块出让,滨江以40.12亿+41%自持拿下该地块,彼时封顶楼面价29821元/㎡,成为今年自持比例第二高的宅地。
据统计,杭州十区范围内,“封顶+自持”的地块共22块。
(2018年自持地块一览表)
最高拍出107亿,天选之人才能拿下
4月12日,安徽置地经过63轮竞价,以封顶楼面价43929元/㎡、自持16%,竞得竞得景芳三堡宅地。这一价格,直接把安徽置地送上杭州第三地王的位置,彼时成交总价约35.5亿。
排在前面的,仅有成交楼面价45368元/㎡的绿城·凤起潮鸣,和44460元/㎡的保利滨江·上品。
今年5月,未来科技城的绿城地块和萧山市北的招商地块,也拍至了封顶价,地价分别是26993元/㎡和25786元/㎡,自持比例分别是2%和4%。
6月出让宅地不算多,大江东虽未拍至封顶价,却达到了大江东的地价最高峰:13051元/㎡。
从单宗地块成交金额来说,成交总价最高的便是百井坊商业地块。5月28日,武林天水单元XC0105A地块即百井坊地块出让,经过7个多小时的拉锯战,最终由香港恒隆以107.3亿元的总价收入囊中,成交楼面价55285元/㎡,溢价率119%。同时刷新了杭州的总价、单价地王记录,当时百井坊地块的“出嫁”可是风光无限。
总金额排在第二的是3月30日出让的钱江世纪城M-04地块,该宅地在历经长达12小时的艰苦鏖战后,最终由保利以101亿元的总价收入麾下,彼时成交楼面价32277元/㎡,溢价率47.6%。尤记当时从白天等到黑夜的各位媒体老师……
(土地地块总价TOP10排行榜)
冰
7月为界,2018被均分成了两部分,杭州土地市场的表现,也从7月份开始有了截然不同的演绎。
杭州土地市场出现了真正意义上的拐点。
或许谁也没有想到,安徽置地拿下的景芳三堡宅地竟成为杭州主城最后一块封顶宅地。
拐点下的杭州土地市场,地价微妙下跌
7月份杭州共推出33宗地块,其中2宗地块由于规划、无人报名等原因“中止”挂牌或“流拍”。其余31宗地块也无一封顶成交,久未出现的底价成交现象重回江湖。
7月6日,滨江西兴北单元R21/R22-01地块由绿城以33625元/ m?的楼面价竞得。7月16日,滨江中心单元R21-05A地块竞拍拉锯战持续3小时,房企谨慎又执着,最终以32638元/m?楼面价由温州时代竞得。温州时代地块地段和配套更为优越,楼面价却小幅下降了约3%。
同为7月16日,钱江新城南星地块最终由滨江以36086元/㎡的成交楼面价拿下。而杭州第二地王保利滨江·上品项目(地价44460元/㎡)就在板块内。相比之下,南星地块楼面价跌幅达18.8%。
同是“开闸放量”,7月份的市场表现跟1月份简直背道而驰。这以后的此土地市场,溢价率都是个位数了,偶尔拍出不错的两位数溢价,已是珍宝。
入冬了,拍地房企谨慎“抄底”
8月以后,土地市场更是急转直下。
8月6日出让的申花宝地庆隆单元FG01-R21-06地块,九龙仓以27923元/㎡的楼面价“抄底”拿下,对比九龙仓前两次拿下的相邻地块,从40536元/㎡+6%自持到39024元/㎡,再到8月的27923元/㎡。算上8月份地块配建公租房的成本,实际楼面价约3.3万元/㎡,即使不算上首次拿地6%的自持比例,地价也跌幅达21%。
一场土拍让申花地价跌回3年前。市场确实已经从“凉风习习”的秋,开始进入“冷”冬了。
11月26日,主城运河新城两宗无配建要求的“宝地”出让,这也是2018年杭州宅地收官战。据了解,这两块宅地吸引到了不下10家开发商参与竞拍,但最终以5.07%和17.97%的溢价率低价成交,房企表现地谨慎耐磨。
在新房限价、房企资金收紧等背景下,那个“地价随随便便就封顶,争先恐后拍自持”的时代已经过去,近底价成交开始成为主流,不少房企开启了“抄底模式”,拿地回归“理性”。
如此极端的杭州土地市场,何以领跑全国?
2018年,杭州共出让了216宗地块,出让金超2400亿,而北京、上海的土地出让金额刚突破1600亿元,毫无悬念,杭州的土地出让金额领跑全国。
一边热情如火,一边冷到寒冬,为什么2018年杭州的卖地收入仍旧创新高?
疯狂推地是主要原因。
2018年1月,杭州市区土地总出让金约440.7亿元,环比暴涨181.9%,也成为有史以来,杭州卖地金额最高的1个月。而杭州上半年卖地金额就高达1454亿元。
此后,虽然土地市场转冷,但由于三季度出让的宅地,大多都是地段不错的优质地块,即便低溢价成交,成交价仍不是小数目。绿城西兴北宅地总价达48.1亿元,温州时代滨江区政府宅地也达34.4亿元。
2018年土地市场掀起不小的风浪,也在杭州土地市场的时间轴上,留下了难以抹去的一笔。
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