楼市“变形计”：购房政策从放松到收紧

　　新金融记者 孙翼飞 邹昶昊

　　从2016年“9.30政策”开始，再到今年的“3.17新政”，似乎表明了给楼市降火的决心：一轮不行，干脆就来两轮。可严格的收紧政策距离3.30刺激政策还不到两年的时间，一松一紧之间，楼市正在上演着“变形计”。

　　库存从高企到告急

　　两年来，中国楼市经历了什么，导致政策环境出现从相对宽松到严厉收紧的变化？从当前去库存、去泡沫并重的政策导向似乎能解读一二。

　　2015年3月30日，央行、住建部、银监会出台楼市新政，二套房贷款最低首付比例降至四成。同日，财政部明确表示，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。2016年2月2日，央行再出措施支持购房：非限购城市，首套首付最低两成，二套首付降至三成。

　　在政策松绑的背景下，发端于2015年4月的楼市去库存，成为深化供给侧改革的重要举措。当年的中央经济工作会议提出，要化解房地产库存，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，打通供需通道，消化库存。

　　然而，在实体经济遇到困境、股市进入漫漫熊途之际，手握大把钞票无处获利的投资客，借助高杠杆进入楼市，在一二线城市轮番制造房价暴涨行情，而多数三四线地区商品房仍库存高企。

　　夹杂着大量投资投机需求的去库存，在热点城市形成局部房价泡沫，显然背离了监管层的初衷。进入2016年下半年，分类调控、因城施策的思路得以明确，一二线热点城市呈集体降温之势，三四线城市积极去库存并取得了初步成效。

　　一二线楼市两年来急速升温，从直观的房价和库存量变化可见一斑。2015年3月，上海长宁区的新建商品住宅成交价为61610元，到了2017年2月这一数据已变为令人咋舌的96507元，涨幅超过50%，而这已较去年9月的峰值113715元下降不少。在同一时间段，北京朝阳区的新房成交价从41888元暴涨至76902元，用“高烧”都不足以形容。

　　市场最朴素的真理便是“供不应求，价格上涨”，热点城市最能体现这一逻辑的去化周期，目前来看不容乐观。通常而言，14个月为楼市存销比的均衡值，当存销比小于14个月可以认为去库存压力不大，如低于12个月则意味着这些城市未来房价上涨动力依然较大。

　　从易居研究院提供的最新库存数据看，上海、天津、青岛、温州、杭州的存销比从2015年3月的13.7、28.6、18.1、20.5、13.3分别降至2017年2月的10.4、10.7、6.5、8.4、6.1，其中的含义不言而喻。而开启新一轮限购的北京、广州、南京、青岛、石家庄，2月存销比无一例外低于12甚至低于8，且近期未出现连续回升迹象。

　　一二线城市的高压态势，令三四线城市的炒房风险积聚，在廊坊、保定、沧州等平均收入较低的环京津板块，本地刚需拿着3000元的月薪，却要面对超过万元的房价，耳畔仍不断传来投资客抢房的消息……3月23日，此前默默无闻的沧州宣布实施限购，意味着环津区域的新一轮调控启动。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这可以理解为近一年来京津房价相对上涨过快，挤出效应导致沧州市场比较亢奋。“沧州限购体现了当前调控的思路，即不区别城市等级，只要房价上涨过快，就会有各类管控，对当地刚需无异于救命稻草。”

　　公寓从鸡肋到热炒

　　在一二线热点城市，没有房子的人感到落寞。酒店式公寓恰好安抚了一部分买房人的心灵。

　　事实上，居住用途的酒店式公寓，是高房价下的“畸形产品”。一般来说，酒店式公寓较普通住宅劣势明显：一是土地出让年限短，土地续约时很可能要缴纳费用；二是对准备自住的买房人来说难以落户；三是水电等配套标准即使开发商承诺民用，能否兑现依然未知。

　　基于以上原因，酒店式公寓在各地购房者心中均存在一定抗性。然而，2016年房价大涨，楼市限购此起彼伏，一部分自住及投资需求被挤进了公寓市场。据统计，天津的酒店式公寓在2016年成交19082套，与2015年的6195套相比增长了两倍，成交均价上涨近两成。

　　观察2008年以来北京酒店式公寓的发展情况，同样可以看出市场规模处于扩大态势。从2013年开始，北京酒店式公寓供应套数逐年攀升，2015年为29547套，到了2016年则为创新高的41739套。

　　易居研究院提供的数据显示，2016年北京普通住宅销售套数为50462套，而酒店式公寓销售套数为惊人的62844套，这也是近十年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象，恐慌性入市特点明显。

　　2015年北京酒店式公寓价格为26481元/平方米，到了2016年为29761元/平方米。而2017年前两月，酒店式公寓项目的均价为45399元/平方米，甚至远远超过北京普通住宅37967元/平方米的水平。3月17日北京出台收紧政策以后，18日北京酒店式公寓项目销售套数为破纪录的249套，而3月1日至15日的日成交套数均在150套以下。

　　酒店式公寓成为限购下的“擦边球”，已引起监管层注意。

　　从2016年下半年开始，北京对于酒店式公寓的购房政策和供地政策都开始收紧，效果在2017年前两月得以体现，即供应总套数仅为770套。无独有偶，今年初天津市规划局、市国土房管局、市建委联合发出关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知，今后天津不再新审批酒店型公寓项目。

　　房企增收不增利

　　尽管这两年房子卖得火热，房企却并没有人们想象般赚钱。

　　2017年中国房地产百强企业市场集中度加速提升，规模效应全面显现。同时，由于土地成本走高等原因，百强房企净利润率持续走低，净利润增长率仍明显低于企业营收增长率。

　　一方面，热点城市的集中布局及深耕，成为房地产企业销售业绩快速增长的重要因素。研究组通过分析26个热点城市业绩贡献发现，百强企业热点城市的业绩贡献率均值接近80%。

　　值得一提的是，一二线城市仍然是房地产企业普遍选择的布局重点。研究组重点监测的40家百强代表企业2016年累计拿地金额为11561.7亿元，同比大幅增长61.0%，溢价率均值为74.0%。40家企业一二线城市拿地金额占比高达84.6%，其中二线城市占比高达65.3%，同比提升25.3个百分点。从2016年新增土地储备的城市来看，这40家企业在杭州、南京、上海、苏州、天津等销售成交额涨幅明显的城市加大土地投资力度。

　　2016年，百强企业销售业绩的快速增长带动了盈利规模的大幅提升。其中，营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%、26.2%；但百强企业净利润增长率仍低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。

　　自2016年7月中央层面提出严控资产泡沫后，房地产行业一系列调控政策不断出台，同时对融资渠道的限制扩大至私募资管，2017年房地产企业将面临资金端和销售端的双面夹击。部分扩张激进、大手笔投融资的企业将面临较大的流动性压力和债务兑付风险。尤其是，在热点城市投资过于集中的部分房企，后期运营中或面临资金难以覆盖成本支出的风险；部分近年来短期债务发行量较大的房企，将面临集中偿债期的资金兑付压力。

　　据wind数据统计，证监会行业分类的139家上市房地产企业中，37家已发布2016年年报或业绩快报，其中营业收入实现同比增长的有28家，增长幅度超20%的有21家；归属于母公司股东的净利润实现同比增长的有32家，增长幅度超20%的有23家。整体而言，2016年房地产企业板块净利有所提升。

　　尽管如此，房企告别黄金时代已成为不争的事实。

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