从金茂温州布局解密中国金茂的扩张之路：全面部署长三角 三年冲击2000亿

　　李司

　　截至7月26日，一个月内已经6度回购股份的中国金茂控股集团有限公司（00817.HK，以下简称“中国金茂”）引起市场多方关注。在外界看来，中国金茂回购自家股份之举缘于其暴涨的业绩。数据显示，2018上半年，中国金茂销售额达到717.62亿元。

　　与此同时，为完成其多次提出的2020年冲击2000亿元的销售目标，中国金茂加紧了在温州的战略布局，瓯江国际新城、TOD国际新城、国瑞府三个项目的加持，增强了其部署长三角的筹码。

　　半年目标完成率排行首位

　　日前，中国金茂公布，公司已耗资844.264万港币于7月20日回购230.0万股股份，回购均价为3.6707港币，最高回购价3.7500港币，最低回购价3.5600港币。这已经是进入7月份以来，中国金茂第6次回购公司股份。据了解，中国金茂于本年度内至今为止（自普通决议案通过以来），累计购回股数为2560.0万股，占于普通决议案通过时已发行股本0.221%。

　　中国金茂是世界五百强企业之一中国中化集团有限公司旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007 年8月17日在香港联合交易所主板上市，是香港恒生综合指数成份股之一。中国中化集团有限公司是以地产开发和酒店经营作为主营业务之一的中央企业。

　　对于上述中国金茂多次回购股份事宜，业内人士表示，企业回购股份属于利好消息，表明了企业对自身发展有信心、有能力。而中国金茂对自身发展的信心，则来自于其大幅增长的业绩。

　　7月3日，中国金茂发布2018年6月未经审核销售数据。数据显示，于2018年6月30日，金茂已录得已认购（未签约）物业销售金额共计人民币32.6亿元，与上月基本持平。其中，六月份完成物业签约销售建筑面积52.6万平方米，签约金额149.67亿元。此外，截至2018年6月30日止六个月，集团累计取得签约及成交销售金额共计人民币717.62亿元，同比增长197.67％。而这个销售金额，已经超过了中国金茂去年全年的签约销售金额——693亿元。

　　这个成绩也让中国金茂顿时风光无量。据克而瑞发布的《2018年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，中国金茂半年销售业绩位列房企销售业绩排名第15名，创下金茂半年业绩排名新高。

　　与此同时，中国金茂以3.14万元/平方米的销售单价荣膺品牌房企30强销售单价TOP1；71.76%的目标完成率，占据《2018上半年中国房企销售目标完成率50强》榜单的第一名（数据来源于新浪乐居财经统计）。

　　事实上，中国金茂的荣誉不止眼下这些。一直走高端定位和精品路线、奉行“两驱动、两升级”城市运营模式的中国金茂，自2005 年以来，“金茂”已连续十三次入围“中国500 最具价值品牌”榜。2017 年，“金茂”以186.58 亿元的品牌价值位居第198 位。

　　中国金茂开疆拓土的决心非常坚定。上半年，中国金茂首进济南、西安、常州、徐州、泉州5城，实现了版图的进一步扩张，截至目前，中国金茂已经布局全国31座核心城市。此外，中国金茂近年来不断增加土地储备，仅2017年就取得36个二级开发项目，新增土地储备近1000万平方米，同比增长230%。

　　全面部署长三角精耕温州

　　在中国金茂的版图拓展进程中，长三角战略显得尤为重要。

　　长江三角洲是长江入海之前的冲积平原，中国第一大经济区，中央政府定位的中国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要国际门户、全球重要的先进制造业基地、中国率先跻身世界城市群的地区。

　　根据2016年5月国务院批准的《长江三角洲城市群发展规划》，长三角城市群包揽了上海、江苏、浙江、安徽省四地的26市，是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，同时拥有现代化江海港口群和机场群，高速公路网比较健全，公铁交通干线密度全国领先，立体综合交通网络基本形成。

　　公开信息显示，两个月前的中国金茂上海区域公司的战略发布会上，金茂方面表示，将在上海、杭州、宁波、苏州、温州、嘉兴这六座城市，构筑长三角战略。按金茂的规划，未来将在长三角城市通过城市运营的模式，实现产城融合以及多种业务的协同发展，以推动城市运营商定位的不断落地。

　　联合国科教文组织杜杜·迪安所著的《中国与海上丝绸之路》中提到，温州也曾经是海上丝绸之路的交汇处之一。第四届海峡两岸中小企业论坛暨海峡两岸民营经济创新发展论坛上，政府提出要努力成为长三角南翼、海上丝绸之路的重要增长极。温州作为东南沿海中心城市，将成为“一带一路”红利直接受益者。

　　不过，按照规划，温州城市三面环山，城市发展受限。因此，温州城市重心正在整体向东，未来的温州将会形成主城、西部副中心以及瓯江口副中心的城市格局，温州在吸引了整个浙江乃至长三角的目光的同时，将以瓯江口这个东部中心，发展成“东方时尚岛·海上新温州”进阶国际。并且，随着温州轨道交通不断延伸发展，中国金茂的瓯江国际新城、TOD国际新城也将由此受益。

　　“长三角拥有中国最具经济、人文与创新活力的城市群。”中国金茂高级副总裁陶天海表示，金茂将着眼于黄金长三角的战略纵横，通过城市运营模式实现以产拓城，重点打造宁波宁南新城项目、张家港高新区产城项目、瑞安南滨江产城项目三大产城项目，力争树立产城融合标杆、科技新城标杆以及新城运营标杆。

　　在上述三大产城项目中，中国金茂的瑞安南滨江产城项目已经悄然落地。瑞安是浙江省温州市代管县级市，位于中国黄金海岸线中段，地处上海经济区和厦漳泉金三角之间，属江南鱼米之乡。据悉，中国金茂的国瑞府项目将于近期启幕。

　　瓯江国际新城缔造城市典范

　　可以说，整个温州都是布局长三角的关键所在。温州，是中国民营经济的发祥地与改革开放的前沿阵地，现在，在产业转型升级大势下，温州东部区域崛起，正在成为温州新型城市化主战场，逐渐催生了特色商业街、城市综合体（包括大型购物中心）、总部经济园、高端商务楼宇等商业板块。

　　浙江省提出，谋划实施“大湾区”建设行动纲要，将浙江六大重点湾区划分为杭州湾、象山港、三门湾、台州湾、乐清湾与瓯江口。

　　2010年11月，瓯江口产业集聚区作为省级产业集聚区通过省人民政府审批获准设立。瓯江口产业聚集区规划总面积为330平方公里，涵盖了瓯江口、乐清市、洞头区部分区域。据了解，今年一季度，温州瓯江口产业集聚区实现固定资产投资额16.9亿元，其中工业投资额达6.2亿元，占比36.4%；招商板块项目投资达6.5亿元，完成季度节点任务的132.6%——这一系列数据，不仅意味着瓯江口招商势头良好，更意味着已引进落地的工业企业发展得极为迅速。

　　瓯江口新区着眼于国际化视野，引入新加坡生态造城理念，将产业区与湾区生活动静结合，重点打造出约5.33KM绿廊风情带——都市休闲长廊、浪漫诗意花林、民俗文化会馆、城市音乐客厅、雕塑艺术舞台、活力运动氧吧，六大休闲功能区，营造惬意生活；独具风情的“十里樱花长廊”已然完工，漫步在一片浩瀚的樱海之中，感受大自然之美，瓯江口生态之城的魅力由此散发。

　　2017年8月，金茂连摘温州半岛起步区三宗地块606亩，总斥资13.63亿元强势入驻温州瓯江口，案名定为“瓯江国际新城”。

　　据悉，瓯江国际新城建筑面积超60万方，堪称目前温州楼市罕见的超大体量纯住宅社区，与S1轻轨瓯扬站约600米距离，既有集聚“机场+高铁+地铁”的陆空一体的“虹桥模式”优势，又兼备了“TOD模式”的交通优势。

　　所谓“TOD模式”，指的是一种以公共交通为导向的开发模式（TRANSIT-ORIENTED EVELOPMENT，TOD），是以轨道交通站点为中心、以400~800米为半径建立中心广场或城市中心。其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一体，是国际上具有代表性的城市社区开发模式，同时也是新城市主义最具代表性的模式之一。

　　专家指出，TOD模式作为高密度的功能复合型社区开发模式，不仅能提高土地使用效率和价值，更分担了城市中心区的人口及空间压力，对改变城市单中心发展模式有积极意义，同时基于便捷的公共交通配套和适宜步行的街道网络，降低汽车出行率，缓解城市交通压力。

　　除了成熟的周边配套，瓯江国际新城为业主提供高品质物业管理服务，以及一站式家居服务，及时处理业主需求，提供更多便捷“亲情服务”，全方位满足业主个性化、专业化、国际化需求。

　　TOD国际新城开启轨交生活

　　调查发现，温州城东逐渐成为备受青睐的区域板块后，万科、碧桂园、融创、中国金茂、滨江集团等大型房企纷纷落子布局，中国金茂甚至在此掷下了两座国际新城项目，一座是前述提及的瓯江国际新城，另一座，便是轨交大盘TOD国际新城。

　　2017年11月，万科、碧桂园、中国金茂合资公司以33.7亿元竞得温州龙湾瑶溪北单元205亩地块，楼面价为8096元/平方米。随后，该地块案名定为TOD国际新城，并已于6月16日开盘。

　　约42万方总体量的TOD国际新城自身拥有约5万方商业MALL，紧邻约10万方商业综合体（规划），西侧打造约11万方文创水岸风情街（规划）。方圆两公里生活体系内，还形成商业、教育、医院、产业、公园配套齐全的都会生活区。

　　与瓯江国际新城一样，TOD国际新城也是基于TOD模式建造，不过其轨道交通的优势更加突出。TOD国际新城正好位于温州发展双轴之上，随着轻轨S1线及地铁M2线的落地规划建设，在TOD国际新城家门口，乘坐轻轨S1线3站即达新城。S1线还可达龙湾国际机场、温州南站、温州火车站、奥体中心等，日常出行快捷而高效。

　　业内分析人士指出城市交通是公认的支撑城市经济社会发展的重要基础设施，一座城市的繁荣发展必然离不开交通路网的扩充完善，城市人流、物流、信息流等资源要素被快速聚集导入，郑州、石家庄等交通枢纽大城的崛起无不印证了这一点。在现代，轨道交通越来越成为一种主力出行方式，掌握了轨交资源，就意味着掌握了臻稀的城市价值走向。

　　值得一提的是，TOD国际新城依托温州“硅谷”——浙南科技城，致力于打造浙南科技城的门户之作。浙南科技城是温州产城融合的经济发展样本，目前，在浙南科技城内，全市规模最大的众创空间集群之一浙南·云谷已开园投用，温州互联网大厦已入驻，中科院温州生材所建设也在加快进行中。

　　国瑞府致敬瑞安新主城时代

　　国瑞府是中国金茂在温州的第三份力作。

　　不过，要了解瑞安，首先要了解贯穿瑞安发展史的万松路。资料显示，第一代万松路兴建于1985年，当时银行、保险、邮电单位纷纷抢驻，万松路以“金融街”高点起步。第二代万松路始于1999年，瑞安市政府入驻万松路城市心脉所在，城市脊梁由此崛起。2005年，万松路进入第三代，万松东路通至莘塍上岸池，直抵塘河西岸，定鼎发展主轴。十年后，第四代万松路到来，塘河大桥到滨海大道的万松东路延伸线正式通车，瑞安跨进滨海新时代。2018年，万松路还在不断东进，万松东路（高架桥至罗阳大道）提升改造如期完工，“温瑞一体化”进入快车道，第五代万松路到来。

　　如今，以万松路为动脉的瑞安新城吸引了诸多知名房地产企业入驻。2018年1月，中国金茂与温州瑞安市签署《瑞安市滨江产城融合项目合作开发框架协议》。3月，新城控股以131780万元的价格摘得瑞安滨海新区瑞安市万松东进带04-02地块，折合楼面价10423.08元/平方米，随后该项目宣布由旭辉、中国金茂、新城控股三家上市房企共同打造，该地案名也随之定为“旭辉金茂新城·国瑞府”。

　　“金茂过去的地产开发多集中在一、二线城市，根据大城市开发的经验，凡是有轻轨的地方都是这个城市的未来，而我们把进入瑞安的首个‘战场’放在瑞安万松城市东进带，看中的不仅是瑞安城市东拓的发展趋势，还有政府对万松城市东进带未来的规划。”国瑞府项目营销负责人范骏表示。

　　据了解，国瑞府项目包括11万平方米住宅和1.5万平方米商业，将与温州市域铁路S2线莘塍站点实现无缝对接。其中，有约190米都会风情商业街、约170米中央水景礼仪轴，约1500平方米叠水礼宾广场、约600米社区休闲环型步道，人车分流设计，以及儿童活力区、长者休闲区、青年运动区、阳光草坪园区。

　　下一步，万松商务办公中心也在积极招商中。该项目规划总用地面积约34亩，地上总建筑面积约5.8万平方米，将被打造为以甲级写字楼、创意SOHO办公、商务会所等功能为一体的地标性建筑。

　　2020年进军2000亿阵营

　　基于对公司项目发展和前景的看好，中国金茂的野心也变得越来愈大。

　　在不久前的业绩发布会上，中国金茂方面表示，3年以后，中国金茂的目标要达到2000亿元的销售签约额。

　　事实上，中国金茂已经不止一次向媒体宣布2020年业绩冲击2000亿元。在此之前，金茂的另一个目标是，在2019年进入房企第一阵营。

　　根据中国金茂在2017年的表现，其销售额、回款额、结转收入、净利润、土地储备这五大类核心指标均达到历史新高。2017年，在长沙梅溪湖国际新城等项目经验的基础上，中国金茂致力于推进城市运营模式升级，积极整合国内外产业资源，创新推进城市运营项目的发展。长沙等全国17座城市打造了33座金茂府项目，并且贡献了超过370亿元人民币的签约销售金额。

　　要完成2000亿元的业绩，除了拿地运营，中国金茂还将目光投向了绿色环保。2018年上半年，金茂新增12个绿色建筑标识，建筑面积149.54万平方米，截至目前共获取121个绿色建筑标识，总建筑面积1327万平方米。

　　第三方绿色评级与评价机构标准排名发布的《2018中国绿色地产指数报告》显示，2017年中国共有1126个项目获得绿色建筑二星级标识，与2016年的606个相比增长幅度高达85%，认证总建筑面积近1.3亿平方米。与此同时，标准排名2018中国绿色地产运行典范TOP10中，中国金茂名列第二。

　　中国城市规划设计研究院副院长李迅表示，我国目前处于城市建设高峰期，城市建设的飞速发展促使建材业、建造业飞速发展，由此造成的能源消耗已占到我国总的商品能耗20%~30%，占到产业能耗的50%。目前，建筑能耗仍呈上升趋势，所以发展绿色建筑显得尤为重要。

　　对于三年后中国金茂能否完成销售目标，安信证券指出，2018年其可售资源约1600亿元，大部分热点城市的项目已取得预售证，“我们认为公司将可以完成本年的销售目标。考虑到公司庞大而优质的土储，相信公司很大可能得以完成2020年2000亿元的销售目标，相当于42%的复合年增长率。”

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