成也一线败也一线

　　成交萎缩 华润金茂滨江承压

　　随着楼市前4个月销售数据出炉，行业格局也日渐清晰。除了碧桂园与万科的榜首之争依旧激烈外，行业另一看点则与各地持续分化市场相关。受政策及市场影响，4月一二线城市楼市成交量仍处于相对低位，这对华润、金茂、滨江等重点布局一二线城市的企业业绩无疑产生了压力，三四线城市的崛起则对相应布局的企业提供了业绩上涨动力，特别是龙头房企，在三四线城市布局较广，业绩增长幅度更大。

　　谁能跑赢大势

　　房企当前业绩正在产生明显的分化。据克而瑞3月底发布的数据显示，碧桂园的销售数据是1452.6亿元，截至4月底碧桂园的销售数据超过了2000亿元，整个4月的销售额就超过了550亿元。虽然碧桂园已经证明了自己，但2017年榜首悬念依然存在，万科今年的表现同样不俗，公司今年仍有后续动作，能否跟碧桂园PK到底，情形并不明朗。

　　从目前房企销售额门槛来看，前30强企业业绩都已超过去年上半年水平。行业前3的门槛甚至已达到1440亿元，远超去年上半年第三名的1221亿元。同时，行业前30强的门槛已达到178亿元，也超越去年上半年的174亿元。

　　易居中国执行总裁丁祖昱分析，今年大企业很多比较冲动，更愿意把目标和野心暴露给外界，这对于激励士气确实是一个好办法。但排名前10的房企则依旧延续了一贯的冷静、低调。作为行业第一阵营，它们承受了更大的压力，也更关注什么时候能冲击万亿规模。

　　与此同时，中等规模企业同样摩拳擦掌，准备冲击第一阵营。在前4个月中，不少中型房企积极把握区域性行情机会，业绩有了大幅增长，鲁能、泰禾、旭辉、正荣等成长型房企都纷纷试图突围。

　　多数房企都在4月尽可能实现跑量。但4月房地产市场成交则呈现出继续分化态势，一二线城市成交量仍处于相对低位，这对重点布局一二线城市的企业业绩产生了压力。实际上，包括华润、金茂、滨江等去年销售业绩增长迅速的企业4月业绩多少已经受到了波及。

　　丁祖昱认为，“三四线城市的崛起为对有相应布局的企业提供了业绩上涨动力，特别是龙头房企，在三四线城市布局较广业绩增长幅度更大”。

　　从个体企业来看，碧桂园近年来虽然加大了一二线城市土地的购入，但在三四线城市投入仍然未有减少，并拥有巨量土地储备。当前业绩冲上榜首位置与旗下三四线城市的表现关系紧密。

　　与之类似，另一家房企龙湖在整个4月的表现也不错，跟3月相比，龙湖4月的销售金额超过了170亿元。实现了连续4个月都往前冲的态势。这是龙湖历史上最好的一年，连续多年外界对龙湖销售额的质疑戛然而止。据接近龙湖地产的一位人士介绍，龙湖今年的发力归功于2011年开始的战略布局，在过去两年投资拿地踩准周期，预判今年市场存在一定的不确定性，今年供货往上半年前置，从而在营销上实现快速去化。

　　房企的平衡术

　　进军一二线城市还是三四线城市似乎一直是个令开发商难以抉择的选择题。

　　一位楼市观察者表示，一线城市周期性的限购措施让开发商多年前就意识到风险，因此多年前，众多房企采取走出去的策略，尽快实现全国化布局，尽可能将鸡蛋放在不同的篮子里。

　　但随着房企大规模进军布局，国内相当多的三四线城市也形成房企扎堆、供货量集中释放的局面，一度造成库存高企，去化周期无限拖长，成为开发商深陷的“重灾区”。与此同时，众多龙头企业开始选择回归一二线城市抢地，一二线城市的产品高溢价率也给企业带来丰厚收益。尤其是2016年，国内楼市井喷，一线城市和包括“四小龙”在内的国内重点二线城市房价飙升让企业更是尝到了甜头。由此，2016年也是全国一二线城市土地出让金创下纪录的一年。

　　以去年首次实现销售额迈入千亿级的华润为例，该公司将2016年业绩的取得归功于企业回归一二线城市战略调整。资料显示，2010年，华润置地开始进军三四线城市，并缩减在一二线城市布局，仅两年时间就新进入17个三四线城市。但该战略并未给华润置地带来业绩大幅增长，反而一定程度上拖累了华润置地的毛利率。

　　2013年后，华润置地开始逐渐回归一二线城市，制定了“深耕一二线重点城市、择机布局部分表现较好的二三线城市”的投资策略。2013年华润置地拿下广州国际金融城地块，完成北上广深四大一线城市布局。这种发展策略在2015年尤为明显，2015年前9个月华润置地先后斥资近400亿元，在北京、上海等一二线核心城市拿下高价地块。

　　2015年年报显示，华润置地进入全国53个城市，总土地储备面积达4126万平方米，其中85%的土地位于一二线城市，基本完成从三四线城市回归一二线城市的战略转变。

　　从业绩表现来看，2015年度华润置地销售额达到851.5亿元，完成年度目标的109%，增幅达到23%。其中深圳大区销售额贡献率为27%，上海大区为10.2%，北京大区为9.3%。一线城市的贡献率接近50%。

　　2016年前7个月，华润置地斥资184.3亿元在全国拿下15块土地，分别位于成都、苏州、珠海、海口、佛山、宁波、温州、哈尔滨、上海、南昌、武汉等13个城市，一二线城市占比依然很高。然而，如今一二线城市走低，三四线城市走强对华润置地的影响不言而喻。

　　另一家善于打造高端产品，取得高毛利的地产公司中国金茂也可能面临类似的问题。数年来，在中国金茂的销售构成中，一线城市一直承担着近六成的业绩。统计显示，除了在北京、上海、广州等地拥有不俗的土地储备外，2016年开始，中国金茂更关注经济比较活跃的二线城市的诉求。包括郑州、天津、济南、武汉、合肥、厦门都成为企业瞄准的目标，并多数实现了进驻。但目前来看，这些城市也都是除北上广之外，调控力度最强的城市。

　　沦陷的一线城市

　　一二线城市楼市降温趋势仍然没有暂缓的迹象。据相关机构统计数据显示，北京二手房4月平均成交价下滑6.8%，网签量同比下滑36%，买卖双方的博弈中，中介在“金三银四”以往最忙的时间段也拥有了难得的清闲，甚至中介门店佣金也下滑了三成。

　　一家楼盘销售人员告诉北京商报记者，他销售的楼盘主要为改善型产品，客户主要购买方式是“卖一买一”，但现在二套房的利率上调到基准利率的1.2倍，首付比例上调至八成，如此高的购买门槛让以往热闹的“五一”假期也显得有些冷清。

　　实际上，在北京接连推出7项重磅调控措施后，5月2日，北京部分银行再次上调了房贷利率。

　　除北京之外，近期多个二线热点城市为抑制不断蹿升的房价和投机空间，仍在不断出台各项调控政策。4月28日，无锡市政府出台新政策，加强市区商品住房价格管理，商品房价格备案后一年内不得调高。

　　据最新报道显示，上海多家银行也将首套房贷利率进行上调。据上海中原地产的最新统计数据显示，4月上海新建商品住宅成交面积环比减少8.8%至67.7万平方米，同比下降30%，是2013年以来的同期最低；上海4月的成交均价为4.69万元/平方米，环比下降1.1%。另外，4月新增供应57.3万平方米，环比增加58.7%。值得注意的是，受调控影响，上海高端房交易受到抑制，预计未来1-2月会持续该情况。此外，上海新房和二手房价格倒挂现象愈发普遍，低价入市成为主流。

　　业内人士表示，一二线城市调控政策的加码仍在持续，成交量甚至房价也正在进入下降通道。值得注意的是，以北京为例，高端项目拿证入市难度依旧居高不下，项目去化周期正在不断拉长。由此可见，未来重仓布局一二线城市的开发商业绩受波及可能是大概率事件，这或许需要企业采取更为务实积极的营销策略以减少对企业业绩的冲击。同时，年内择机进入一线城市的周边区域；进入部分经济增长潜力看好的三四城市，也是这些企业平衡风险的不错选择。

　　北京商报记者董家声

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