[摘要]进入“五限时代”的中国楼市正在降温，政策层层加码之下，交易量应声而落，房价趋稳。

“房价下跌的时候往往是‘利率高原’形成的时候。”保利地产首席分析师吴定金表示，不少银行把居民房贷都视作“鸡肋”，不仅二套房贷利率推升至基准利率的20%，更是把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%，银行方面利率优势方面的政策正逐步取消。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，70城房价指数，相当于房地产行业的“上证综合指数”。从统计的角度看，同比增幅曲线的收窄，和环比增幅不断变小有关，但当前同比增幅还没有由正转负，因此楼市并未出现大拐点，但楼市调整是一个逐渐降温的过程，当前环比“量价齐跌”，周期性拐点正在逼近。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，近三个月的市场走势表明，北京“317新政”及后续一系列政策的效果非常显著。在此轮调控中，政策的轮番出台使得楼市的投资投机需求被彻底打压，市场因此迅速退烧，住房向居住属性回归，购房者的心态向理性回归。市场交易量的降温还会继续，但降幅将逐步收窄。

三四线城市楼市升温现风险

楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，全国楼市销售依然明显呈现分化。从统计局数据看，三四线城市接近全面上涨，6月份新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。

克而瑞研究中心数据显示，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减少，三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说：“今年上半年，三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点，但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。”

从全国市场看，随着楼市调控，一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。

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