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[摘要]编者按:进入“五限时代”的中国楼市正在降温,政策层层加码之下,交易量应声而落,房价趋稳。然而,单靠一个“限”字,难以从根本上释放购房需求……
克而瑞研究中心数据显示,从成交结构看,一二线城市楼市成交占比明显减少,三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说:“今年上半年,三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点,但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。”
从全国市场看,随着楼市调控,一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示,上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年有明显上升。
以佛山为例,当地拿地成本较广州、深圳等一线城市低,而二级市场成交表现又居广东省前列,两方面因素叠加之下,吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进驻,大大加剧了当地的竞争。据中原地产研究中心统计数据显示,截至6月20日,佛山的土地出让金总额已达到395亿元。
记者采访了解到,为了维持规模增长,不少企业改变了以往去一二线城市拿地的看法,对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市,很多房企都表示有意布局,有些三线城市已经成为房企争相拿地的阵地。以保利地产为例,该公司2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米,占全部拓展的70%,而在今年第一季度,这一比例下降到63%。近期,在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市,保利地产均有土地入库。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,过去两年的上升短周期内,楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线,正在经历轮动扩散的过程。不过三四线城市的楼市成长性较弱,多年未涨的一波爆发后,开发商进入的风险将不断累积。
张大伟预计,本轮楼市分化进入新周期,一二线在调控下降温,三四线在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。
环热点城市“溢出”效应显著
眼下,随着北上广深及南京、合肥、厦门、杭州等一二线热点城市调控政策的执行,其周边各“环热点城市”承接“溢出”效应愈加显著,大部分城市商品住宅市场呈“量价齐升”态势,当地政府纷纷出台调控政策,为楼市降温。然而在诸多因素下,环热点城市楼市的调控难度正逐步增加。基层主管部门和业内专家建议,未来可考虑在“一城一策”基础上加强“区域协调施策”,提高调控实效。
自去年10月安徽合肥出台限购限贷政策以来,毗邻合肥的六安市房地产市场逐步升温,销售量屡创新高。六安市房地产市场管理局统计显示,2016年全市商品房销售面积达663.71万平方米,同比增长126.1%,增幅为全省之首;销售金额308.79亿元,首次突破300亿大关。
今年一季度,六安房地产市场继续升温,全市销售商品房面积同比增长20.37%,销售金额同比增长46.8%,商品房均价为同比增长21.81%。4月底,记者在六安走访多家楼盘发现,每家售楼部都用大幅海报挂出了“合六城际铁路”的走向图、站点分布等。根据国家发改委已批复的规划,合六城铁将使六安进入合肥“一小时通勤圈”。
六安悠然蓝溪项目一位售楼经理热情地介绍说,“3月份我们曾加推过一次,均价还不到5000元,132套房源只临时通知了手头客户就一天卖完。5月底我们准备开几栋大平层,预计价格涨到6500元左右,房源同样是100多套,估计根本不够卖。”
在江苏句容市,受南京调控后“外溢”及首条跨市地铁S6线(宁句城际)的影响,句容楼市同样从去年10月开始“量价齐升”,全年商品住宅销售面积是2015年的3倍以上。购房者中南京人占90%以上,承接了南京大量的刚需和投资购房需求。
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