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[摘要]在楼市“供销两旺”的整体态势下,部分楼盘却销售不佳,形成鲜明反差。近两年,城郊新兴板块逐渐高端化,部分大户型相对难去化。
今年以来,市区商品住宅库存去化周期持续走低,后续供应量有限。然而,在楼市“供销两旺”的整体态势下,部分楼盘却销售不佳,形成鲜明反差。近两年,城郊新兴板块逐渐“高端化”,部分大户型相对难去化。
市区库存持续走低
今年上半年,温州楼市 (详细信息)整体继续保持“供销两旺”态势。据市住建委房管局商品房网上销售系统数据显示,全市商品房共销售34848套,同比去年多销售3917套,上升12.86%;建筑总面积426.32万㎡,同比上升10.76%。上半年,市区销售商品房12894套,同比上升11%;成交总面积150.16万㎡,同比上升8.4%。另据相关统计数据表明,上半年,市区新盘共成交12894套,其中,鹿城区成交3333套,瓯海区成交5972套,龙湾区成交2413套,浙南产业集聚区成交683套,洞头区成交539套。通过前五个月的交易数据发现,商品住房中90㎡(含)以下的户型占17.31%;90-144㎡占59%;144㎡以上套型占23.69%。
随着“大拆大整”的持续推进及货币化安置比例的大幅提升,大量购房需求得到释放。然而上半年市区连续出现土地高溢价成交现象,我市积极出台新政以稳定楼市。因此今年4月份之后土地市场出现无新增住宅用地供应,直到上周才有土地成交。今年下半年预计待上市楼盘规模不足200万㎡,且部分区域也无新盘供应。
据我市多家销售机构的统计数据显示,当前市区商品住宅库存去化周期仅3-4个月,为近年来新低。
部分楼盘销售不佳
然而,即使库存去化周期短,我市近期部分楼盘开盘、加推,依旧出现冷热不均现象,且存在较大反差。
近期,在京都·市府路壹号、碧桂园·珑悦、华鸿·时代中央公园等楼盘相继开盘,均出现热销现象。截至昨天,京都·市府路壹号住宅部分一期开盘备案率达98%,碧桂园·珑悦一期、二期备案率分别达87%、70%,该两楼盘在销售均价超过30000元/㎡的情况下依旧热销。此外,位于瑶溪板块的华鸿·时代中央公园一期开盘后,备案率已达94%,为该板块近年来较为少见的热销楼盘。
然而,在库存量低、楼市火热的背景下,也有楼盘销售情况不佳。其中,市区东片一楼盘,在项目一期、二期销售情况一般、库存去化较慢的情况下,近期加推三期房源,依旧不温不火,当前销售约50%。无独有偶,市区东片另一楼盘,在项目一期、二期销售较好的情况下,近期加推三期房源,出现微幅涨价后遇冷,当前备案率不足10%。此外,市区南片一楼盘在一期销售尚可的情况下,近期加推二期房源,在板块内存利好、无新盘竞争的情况下,销售同样未达预期,当前备案率仅35%。
在购房需求持续释放、库存去化周期持续走低的情况下,我市并没有出现预期中的“集体热”,其中销售情况不理想的以城郊新兴板块为主。有业内人士指出,这些库存去化相对较慢的房源,以120㎡以上大户型为主,包括一些“洋房”,总价并不低,也有部分楼盘在加推房源后因涨价而不被购房者接受。
新兴板块渐“高端化”
近年来,市区各大新兴板块一改前些年主打刚需楼盘现象,往改善型甚至高端方向进发。其中,湿地板块、七都岛等由于2010年前后楼市高峰期曾借助低密度规划、生态优势打造高端住宅,仍有“高端基因”延续。而瑶溪板块、南湖板块、瓯海中心区等城市新兴板块,逐渐从原来以刚需为主,转向改善型比例增加。以瓯海中心区为例,原先除大诚·金廷有少量“洋房”外,其余项目均为高层住宅,而今年以来陆续亮相的万科中梁·新都会、德信·时代公园、大发·融悦东方均为“高低配”,不仅有大面积的“洋房”,而且高层住宅刚需比例也有所减少。
当前,湿地板块、七都岛、梧田板块、南湖板块、瓯海中心区等城郊新兴板块,多数高层商品住宅售价已达20000元/㎡,甚至个别楼盘出现25000元/㎡,“洋房”售价普遍达到25000元/㎡,个别房源接近甚至超过30000元/㎡。因此,随着单价、面积上涨,总价较高,市民选择余地较大。
据一房企相关负责人透露,由于近两年我市土地价格有所上升,拿地成本提高,为保证利润率不得不做大户型,以提升售价,“错跃”、“高低配”均成为常见的方式。部分项目由于所在板块新盘不多、改善型房源少,因此并不担心销售,但也有项目因走高端路线,开盘时销售一般,后期通过拓展销售渠道及受周边地价影响,加速销售。
业内人士认为,在楼市新政实施后,地价将难以继续走高,地块建筑限低后“洋房”将大量减少,若土地出让力度持续加大,预计部分新兴板块的“高端化”会趋缓。
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