当2016年石家庄市市区的房价由过去的5000元/平方米猛增到15000元/平方米时，很多人就以为这样的涨价已经足够疯狂了，因为这样一种失去理性的涨价已经是前所未有，房价上涨对于老百姓生活的影响也是前所未有，当去年10份全国各房价涨幅过快的城市已经祭出限购利剑的时候，本以为石家庄市的限购政策也会适时出台，谁料这种限购政策被永嘉地产坐地涨价违规销售所引起的市场严查所取代，很多人认为这不是限购胜似限购。

果不其然，从10月份开始进入到2017年1月，这种严查所导致的市场反映是，一些五证齐全的楼盘大行其道，一些五证不齐的楼盘加紧补证，一些违规销售的楼盘转入地下。尽管这次严查表面上看是进一步规范了市场，维护了一些购房者的利益，但从另外一个层面上也多多少少延缓了一些楼盘的上市时间，在去年前10个月平均涨幅达3000元/平方米，市场成交量突破5万套房子的集中高放量之后，市场上后续住房产品的补充还未及时跟上，而此时城市为响应国家“去库存”要求所制订的各项政策却仍然有效，运用这样的政策去购买那些五证齐全楼盘的本地市民和外地购房者则渐渐多了起来。

拨开迷雾 又一轮疯狂涨价为哪般

一、地价拉升了房价

本来春节过后的市场应该是很平稳的，但此时的房价上涨却已经开始暗潮汹涌。

一方面，地价在春节过后再一次上涨，使得开发商拿地的成本又面临加大的风险；一些本土的开发商因种种原因而望而却步；而与此同时，借助京津冀协同发展东风的外地大品牌房企也加快了进驻石家庄的步伐。如果说恒大地产所带来的快速拿地，快速复制，快速出货的方式一度成为拉动石家庄房价上涨的鼻祖的话，那么保利地产、中冶置业、荣盛集团等外地品牌房企以所谓“地王”的方式出现在石家庄的土地上，因为超高的拿地成本，必然要消化在房价中，所以也再一次成为了拉动石家庄市房价上升的主角。

另一方面，而进入去年之后，虽然“地王”在“土拍”中缺失，但外地大品牌房企以合作开发，并购开发的这种轻资产的资本运作方式，仍然在石家庄“攻城略地”，像浙江绿城、杭州绿地、富力地产、荣盛集团、恒大集团、保利地产、万达集团等地产“大鳄”们都在不参与土地招拍挂的情况下，拿下了新项目的土地使用权。进入2017年，这种外地品牌房企的合作式拿地再创新高，先是融创地产“占据”了贾村，接着是万科收购了润德，从而也使得全国房地产企业的前20强中近10个房企都不约而同地来到了石家庄。

专家分析称，这种外地品牌的全新进驻，不仅使一些本土开发商中的土地资产得以盘活，而且更重要的是这些外地品牌房企的每一次进驻，都是在进行品牌扩张的同时，以资金、品牌、产品、技术和推广等诸多方面的优势，都一次接一次拉动了房价的提升，尤其是以保利地产去年一下子将房价提升到每平方米15000元以上最为突出。

二、“补证盘”没完没了 多盘借涨价之机快速回收各类成本

与全国其它城市的房地产开发截然不同的是，在每年的石家庄市房地产招拍挂中，都有一些土地属于补证楼盘的，记者了解到，在2015年上半年，石家庄市内四区共成功出让4个批次的26宗地块中，补证项目就多达15个，占地块总数的5成以上；而在去年石家庄土地市场上成功出让的94宗住宅和商服类用地中，至少有74宗土地在出让时已有在建项目，超过50个房地产项目获得土地证，为历年之最；那么进入到2017年又是一个什么样呢？记者了解到，在今年进行的所有土地出让中，每一次都有补证盘的身影。

为什么“补证盘”没完没了呢？其实所谓补证盘是石家庄市在城市建设与房地产开发中所出现的独有现象。即先让项目开工，然后再补办土地证、施工证、规划用地许可证等各种相关手续，这样一种“先上车后补票”的开发模式，虽然对城市的建设进到了一定的积极作用，但其所带来的严重的“后遗症”影响深远，就像是一块狗皮膏药一样难心全部清除，所以近年来年年土拍、看看补证，似乎已经成为一种常态。

那么，在近几年的“补证”中已经取得土地证等主要证件的一些楼盘，因前几年的五证不全和市场严查，而一定程度上耽误了楼盘的施工进度和上市时间，虽然一些楼盘为了获取资金也私下偷偷出售，但毕竟是名不正而言不顺，可这些楼盘一旦真的获得了相关证件，就像获得了救命稻草一样，不仅要牢牢抓住，而且还要趁机涨价大捞一把，以弥补在补证过程中所消耗的大量资金成本、建安成本和时间成本。特别是在不久前产疯狂涨价的楼盘中，这样的项目更是不乏其例。一个项目之所以上午与下午之间的价格相差了18万，就是因为获得了土地证。

三、公开和“隐性炒房团” 制造了购房“饥渴症”

在我国的地产营销中人们都曾经风靡一时的温州炒房团记忆犹新。当这种以抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力；进一步加剧社会贫富差距；透支社会财富、抑制社会有效需求；削弱整个社会的风险承受能力；扭曲了整个国家的产业结构；不利于城乡二元结构的融合。不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬；促使地方政府产生房地产依赖症等八种危害著称的“组团”集体到一地或多地进行炒房的行为在经济发展和舆论的监督中淡出市场多年之后，在石家庄的市场上一些具有炒房性质的外地买主也卷土重来。这些外地买家在石家庄各个知名楼盘的销售登记中都能看见。特别是些高端楼盘。“我们的楼盘除了本地的一些成功人士购买外，有很多都是来自外地的业主。”一位知名品牌楼盘的销售经理这样对记者说。

“现在在我国因百姓的投资渠道比较少，股市、金市风险多，邮市起势慢；期货门槛高，当下在所谓去库存语境下的楼市则相对风险较小，而且买了楼至少可以看得见，摸得着；而与其说把钱放在银行里，倒不如拿出来买一套房子来得实在。”资深的房地产专家张丽霞的观点如今已经越来越成为了很多人的共识。当城市的造血机能不够，当经济的发展缓慢，当放在银行中的资产需要保值时，买房就成了很多人的必然选择。其实老百姓有这样的想法本无可厚非，然而从去年开始在石家庄地产圈中出现的一种特殊现象也不得不说。那就是由一些项目、中介机构和媒体共同构成的对楼市中某一个项目的集中炒作，并与所谓的各种“购房讲座直播”等构成了一种“隐性炒房团”，这种“隐性炒房团”的最大功劳就是通过各种手段、手法加速了老百姓对购房的认知与觉醒，而当一些具有煽动性的解说甚嚣尘上时，也制造了老百姓的心理恐慌，形成了较为狂热的购房“饥渴症”；很多老百姓好像是已经被房子附体，到处打听房源、房价；于是买房、买房还是买房几乎占居了当下N多人的生活空间与心理空间。买上房了就幸福，买不上房的就不幸，已经完全背离了“房子是用来住的，不是用来炒的”基本初衷。

这种失去理性的购房热潮也进一步拉动了石家庄的房价。有关方面提供的资料显示，目前石家庄市的二环路以里几乎已经没有每平方米低于两万元的房子了，就连靠近栾城的盛紫中央公园(资料 图库)每平方米价格已经涨到了1.4万元以上；据腾讯房产新房组不完全统计，仅在上周一周，应有荣鼎天下(资料 图库)、天山九峯(资料 图库)、秀水名邸(资料 论坛 图库 )、盛紫中央公园、北城国际(资料 论坛 图库 微博)、奥北公元 (资料 论坛 图库 微博)、广安云棠等7个楼盘价格进行了不同程度的上调。

四、不要让“庄漂”和刚需族剩下的只是情怀

高房价使很多刚刚毕业并在石家庄就业的年轻人的“城市梦”开始破灭。他们在过于高昂的房价面前无奈只能选择到二环与三环之间的区域购房，或者到新近划入市区的栾城区、藁城区、鹿泉区及正定新区购房。于是一些人留下了“回不去的乡村，留不下的城市，剩下的只有情怀”的感叹；一些可以说是属于人才的人甚至选择了逃离这个城市，回归故乡或游走异地；一些人虽然勉强在市中心买了房子却不得不负担起每月数千元的月供，而去掉月供后，他的生活水平则难以保障，并且心理负担也由此加重：“我真担心如果有一天公司出现问题我离职了，生活会怎么样？一想到这些晚上常常睡不安稳”李友成这样对记者说。

“我们好像就是这座城市的弃儿，市区的生活已经离我远去。”一位朋友这样的表述，深深表达了他们对于居住于市区的那种渴望，也反映出了他们内心的那种无言的悲凉。记者了解到，由于被房子闹的，他与女朋友的生活也几乎是被购房的话题所占据，甚至连周末看一场电影的心情都没有了，更甭说浪漫了。

“其实，那些违规涨价的开发商应该好好想想了，他们这种坐地涨价的作法所赚到的钱，从良心上真的能过得去吗？让老百姓花掉大部积蓄来买一些质量不高，价格却不低的楼盘，难道就应该心安理得吗？”一位资深的房地产专家在谈到房价飞涨时发出了这样的疑问：“从另外一方面说，一个城市如果留不住年轻的人才，那它的后劲与活力又从哪儿来呢？”他的话语中表达出了对高房价给刚需的“庄漂”们带来影响的深深的担忧。

终于出手 “限购”利剑一挥谁会更痛

一、2017年的限购比预期的来得晚了一些

当楼市的发展进入到又一个涨价通道的时候，当疯涨的房价将百姓“买涨不买跌”的心理诠释得淋漓尽致的时候，当无序的市场已经让人难以容忍的时候，3月17日晚间，石家庄市政府终于出手了，一次对高房价出以重拳的限购令连夜颁出，剑锋所指大有所向披靡之势。

这是石家庄楼市调控中一次非常重要的限购。如果说以往的楼市限购都是与国家的政策同步进行的话，那么这次的限购则是完全响应了国家对于“楼市调控，因城施策”的号召，也显示出市政府对于确保石家庄楼市健康稳定发展的决心。

尽管如此，也有人认为此次限购令的出台应该更早一些，如果是在去年国庆节之后就出台效果会更好一些。“现在房价都涨成这样了，出台这样的政策显然是一种应急之策。一些措施上也显得过于粗糙。“这次限的范围与对象其实存在着漏洞，仍然可能会让一些不良开发商、中介和炒作者能找到破解之法。”石家庄青木经纪公司总经理井伟杰先生的话透着深意，也提醒人们对于政策的真正落地给予更多的关注。

二、此次限购限住了谁 ，谁会更加痛心疾首

限购一来 百姓开怀。照例这应该是人们对于此次限购的反映。然而虽然已经开始限购了，但很多市民特别是年轻的购房者却依然高兴不起来。“此次限购的目标很明确，就是要限制住外地来石家庄的购房者，同时对于那些依靠银行贷款进行炒房的人加以限制的同时，督促金融部门严格执行有关房贷政策，避免各种不规范放贷的审批。”资深的房地产人士贡献先生告诉记者：“现在买房子仍然是很多人重要的投资选项，村里人到县城买房子，小城市和县城的人到省城买房子。目的不仅是买房子，更重要的是为了买省会的各种资源和配套。”一位来自外地的购房者说：“现在都看中了石家庄这块宝地，你看那么多的大房企都来了，而且房子盖得越来越好，价格跟北京比老便宜了。所以我手里有些闲钱，就决定买一套房子。没想到这下限购了，只好再等机会了。”

记者了解到，此次限购政策出台后的一个明显的效果，就是那些想通过加杠杆投资房产的炒房客，已经悄悄退出了住宅市场。

近日记者在省会几家楼盘实地采访时看到，尽管售楼处里仍然会有人看房，但真正像前些日子那样疯狂的购买者已经少见，日成交量也在明显下滑。“限购对我们的影响好像不会太大，但对购房者潜在心理的影响却是巨大的。特别是像我们这样主打高端的楼盘，一是外地购房者占了很大比例，二是通过银行贷款完成购房者更是众多，这限购中的两项，将会使我们今后的楼盘销售难度加大。”一位项目的营销策划这样对记者说。

限购新政一出台，让正准备买第二套房的李先生始料未。他告诉记者说，以前看好的一套学区房全款132万元，按原来的贷款政策，首套房贷款已结清、再买第二套房可享受首套房的政策，最低首付20%，因为不着急当时就没买，万万没想到会出台新政策，首付要提高到40%。“按新政策，无论首套房贷款结没结清，第二套房都不能再享受首套房的政策了，像我们这样首套房已结清的，再买第二套房首付比例是40%，那就是50多万，一下子拿出这么多钱压力太大了。”李先生多少有些失落。

石家庄异业汇集团董事总经理魏永则认为，限购主要针对非本市居民，保障了本市居民的合理性购房需求，限制了部分非本市居民尤其是投资投机型异地置业居民。阶段性合理控制了‘’炒房‘’机会；第二，对于公积金贷款的相关规定对目前房价下的贷款政策，影响性并不大。因为，普遍套总价接近或超过200万，而公积金最多只能贷款到60万；第三，对于提高首付比例及限贷政策，有限规避了部分金融风险，有利于提高投机型投资型‘’炒房‘’客的入市门槛，利于过热的市场降温。

三 、虽是无奈之举但限购的影响不可低估

人们知道此次限购政策的出台是在北京加大住房调控政策“看房看贷”之后推出的，也是在全国两会上市领导多次提出要控制石家庄市的高房价之后果断推出的。因此与其说是对于房价限制的层面更多，不如说是在政治上与党中央保持高度一致的意义更大。

“石家庄连夜出台限购政策，我认为有三方面的原因，一是因为今天北京出台了认房又认贷的限购政策，限购政策在京津冀一体化中对房地产市场起到一个稳定的作用；二是2017年以后石家庄的房地产市场确实上涨的已经超出人的预期，确实应该刹车；三是今年党中央将召开十九大，而限购也是维护稳定和谐的政治社会环境的必然需求。”河北省住宅与房地产业协会执行秘书长张彦峰分析称：“我认为当前出台限购政策。对于稳定石家庄市的房地产市场很有必要。因为年后石家庄房地产的新商品房新房市场中，包括增量房市场以及存量房市场的上涨幅度和速度已经超出大家的预期；这次石家庄政府出台限购政策，是对当前这种房地产市场发展过热的一种理性的反应。”

有关专家也指出，随着限购政策的执行，石家庄市新三区和正定市场都将迎来更大机会。后续市场极有可能会出现这样的现象： 一是从区域上，市内五区交易量尤其是二手房率先出现平稳下滑，但价格坚挺，三大新区（藁城，鹿泉，栾城）及正定市场带来更大机会，交易量及价格继续攀升；二是从产品上，住宅产品持续去化，投资类产品，尤其是公寓产品交易量大幅攀升，价格持续上涨。三是从客户构成上，投资投机型需求得到一定抑制，自住改善需求预期改变不大，将持续释放。

四、限购与限贷并举 一次成功的“去杠杆”

记者了解到，此次限购政策的出台，对于让高速增长的房价是一次急刹车，既限制了外地购房，又有效抬高了房贷的门槛。这样一种限购与限贷的并举，不失为一次成功的“去杠杆”。正如河北省不动产商会常务副会长石家庄市房地产产业协会党支部大大李水源先生所言：“从限购具体政策来看，限购限贷，双管齐下，首套房首付从20%提高到30%，对于公积金贷款、商业银行贷款也做出相应的提高，可以说贷款这部分限制是非常严厉的。可见，这次限购对于刚需和改善性需求是基本没影响的，主要限制了投资性需求。购房第三套房不能贷款只能付清全款的规定，也给有钱人留出豁口，让他们有处花钱，利于国家回笼资金，所以，这次限购政策是符合石家庄市场实际情况的。”

“很少有人是自己出全款来买房子的，现在成交的客户绝大多数都是通过银行贷款或者公积金贷款来买房子的。很多人觉得去年市政府的20条去库存政策会一直延续下来，购每套房可便宜7到8万元的实惠，也促使一些市民成为了购房者。”石家庄绿岛商业管理公司总经理苏凤彦分析说：“尽管限购政策事关整体经济结构调整和首都产业功能外迁，也会客观形成对未来预期的利好，但我也认为此次的限购政策从内容上还应更周密，更细致些。特别是对豪华住宅就没必要限购；限购重点还是应放在刚需和首改上，或者说在140平米面积以内产品可以采取较为严厉的政策，因为豪宅放开供应是有利于促进经济发展的。”

五、限购之后房价的再度反弹特别值得警惕

记者注意到，石家庄市关于住宅的限购已经进行过多次，虽然限购的当时对于稳定市场，控制房价过快上涨起到了一定作用，但一旦后期关于限购的政策一旦调整，严厉斩政策一旦松动，房价都会出现或多或不少地报复性反弹。纵观石家庄楼市的发展轨迹，人们不难发现，这些年来整个市场其实是已经陷入了一个进入限购、楼市低迷 政策松动 住房量价齐升，至房价达到高点后的再限购，楼市再低迷按住，政策再松动，而后房子再涨价的怪圈当中。而让今年的限购真正走出这个怪圈就显得特别重要。

记者注意到，虽然限购令让一些唱高房价的不和谐之声戛然而止，但总有一些私底下的鼓噪不绝于耳。因为一旦老百姓买怀有房像是找到一根救命稻草一样心态的话，需求还是会被渐渐放大，而市场终归听命于需求，在过度需求达不到到满足时，当市场正常的供应量不能很好进行补充时，那些手续不齐的楼盘的违规销售也会卷土重来。“一旦人们放松警惕，限购后房价的再度反弹也可能会出现，这是无论任何善良的人所不愿看到的。而且一旦出现这样的情况，新一轮更加严厉的政策也许会就在眼前。”石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长陈献元提醒说。

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