编者按：

财政部7月13日举行的例行新闻发布会透露，今年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。

据中原地产统计，今年上半年卖地收入最高的为杭州，累计出让金额为1485亿元，同比增长了99%。其次是重庆的921亿元、苏州的766亿元、北京的751亿元。

其中，一线城市因为限制政策较多，土地收入增幅较低，如北京、上海上半年土地收入为负增长，广州微弱增长了3.6%。二线城市形势分化明显，如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，而南京、天津、苏州增幅在20%以下。

数量众多的三四线城市紧承其后。大量长三角地区城市包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿-400亿元左右，收入规模仅次于一二线城市。

全国卖地收入猛增43% 调控大潮中谁在蒙眼狂奔？

7月13日，财政部常规发布的一项数据似乎并没有引起太多的关注——今年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。在一波严似一波的房地产调控大潮中，为何土地市场不仅没有降温，反而如此火爆呢？

谁在疯狂卖地？谁在蒙眼狂奔？谁又是击鼓传花的最后一棒？

暴增

不出意料，从金额来看，一二线城市吸金能力强，如杭州上半年就拿到超过1485亿元。但是，一线城市房地产“渐冻症”以后，北京土地收入较去年同期下滑达25%！上海、广州等城市也走在下降通道。主力部队来自一直被忽视的广大三四线城市。如广东佛山半年狂揽571亿元，昂首挺进全国城市前五。

黄河南北、长江两岸的省份纷纷蹦出一座座卖地收入超100亿元的地级市，如湖南岳阳上半年土地出让金同比暴增10倍！

据克而瑞数据，今年3月，三四线城市经营性用地成交金额达2260亿元，同比增长123%，远高于一二线城市之和。

除了土地出让金，与土地和房地产相关税收增幅也颇为可观：契税2974亿元，同比增长16%；土地增值税3231亿元，同比增长10.7%；房产税1484亿元，同比增长6.9%；城镇土地使用税1309亿元，同比下降0.2%。只有耕地占用税801亿元，同比下降31.7%。

这几项合计9799亿元，再加上26941亿元的土地出让金就是36470亿元。除此之外，地方政府其他的全部收入是44642亿元。数据面前，土地财政的重要性不必废话。

现行的土地政策下，各地方政府是土地一级市场上唯一的卖家，前往三四线城市捧场的买家是谁呢？

房企

经济ke7月2日的稿子《谁推高了三四线城市的房价》发出后，网友们纷纷吐槽是房企推高了房价。

不过，房企可不会背这样的锅。有开发商私底下聊天时告诉《中国经济周刊》记者，最近两三年，一二线城市调控不断加码，限地价、限房价，市场并不好做。“有那倒霉催的，两年前拿了高地价，今年政策一来限销售价，一个项目三年做下来根本没钱赚。”

去三四线城市是各大房企共同的选择。这些年，大房企们在三四线城市拿地积极，获利颇丰。恒大长期坚守三四线城市，全国各地都能找到许老板用同一张设计图造出来的房子。保利地产2017年新进入的24个城市中，超过90%是三四线城市。一些房企还要求各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇)，号称要三四五线城市“全覆盖”。

面对动辄号称投资上百亿的大金主，各三四线城市自然是列队欢迎。《中国经济周刊》记者发现，各地的欢迎词似乎用的是同一篇通稿，不信？请看来自不同地方政府的官网消息。

湖北公安：非常欢迎恒大集团来我县投资，全县上下将高度配合，真抓实干，全力推动项目的落地，实现企业和政府的合作共赢。

广西上林县：热烈欢迎恒大集团到我县投资，承诺政府会不遗余力的促成项目落地，推动项目对接合作，实现企业和政府的合作共赢。

在河南某国家级贫困县，恒大当地项目经理画风是这样的：“希望政府有关部门做好各项基础工作，实行一站式集体办公，抓紧时间落实项目区拆迁任务和水电路气通信等基础设施建设工作。”

县委大大则如此回应：“全县相关部门一要提高认识，解放思想，积极主动地介入，与恒大集团共同做好项目建设的各项工作。二要认清形势，担当使命。要强化功能，凝聚力量，成立阵容强大的指挥部，县委办、政府办、发改委、政法委、住建、国土、电力、水利、卫生、教体、交通等县直有关部门主要负责人任成员。”

一位曾在某三线城市楼盘任营销总监的人士告诉《中国经济周刊》，这些房企的项目体量大，不管是作为招商引资成果，还是拉动当地楼市，政府都极力支持，往往成立专门的项目办为其服务，在不少地方都是一把手工程，“拿到的优惠条件不是小企业能比的。”

势大力沉，大佬们入驻自然震动当地楼市，“品牌下沉本身就能带来一定的溢价效应”，该人士透露，大企业的优势很明显，往往不惜高价拿地，“比如说，高价拿下一小块地，直接拉升区域地价，但其实拿大宗土地时又很优惠。”当然，这只是其透露的小小手法之一。至于开发商在房价上涨中的具体作用，各种说法都有，莫衷一是。

量价齐升。中国指数研究院称，2017年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。

谁买？

不过，不管是卖地的，还是卖房子的，不能光靠卖方吆喝，还得有人买才行，否则就可能陷入2014年左右的滞涨甚至滑坡状态。

6月底，国开行收紧棚贷款的消息让房地产市场一阵惊魂。市场普遍认为，棚改货币化安置与货币增发及其他因素一起推升了三四线城市的房价，尤其是棚改货币化为三四线城市大量注水。公开数据：截至2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿元。今年前5月，棚改贷款4369亿元。

对此，《谁推高了三四线城市的房价》一文反复琢磨过。

面粉贵，面包自然要涨价。易居中国的数据称，其监测三四线城市5月的新房均价达到10350元/平方米，房价涨幅排名前十的城市中，除西安外，其余均是三四线城市。

中国房地产业协会的数据显示，5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。

然而，当三四线城市房价不过万都不好意思说的时候，我们还有五线六线七八线城市来支撑地价、房价持续往上走吗？

现实是，三四线城市近几年的居民收入并未与房价比翼齐飞，“六个钱包”买房子，掏空了祖孙三代的口袋，又透支了未来二三十年的收入以后，曾经让我们津津乐道的高储蓄率已是明日黄花。

据统计，我国居民杠杆率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，2017年新增居民贷款创下了7.13万亿元的新高，占当年全部贷款比高达52.7%。海通证券首席经济学家姜超称，居民负债占居民收入的比重超过90%。

谁都知道，这里面绝大部分是房贷，即便是所谓的消费贷、现金贷，也往往变相流入房市。

这就意味着，老百姓已无力负担高房价，同时也挤压了消费能力。国家统计局称，今年5月份，社会消费品零售总额为30359亿元，同比增长8.5%，这是自2003年以来的最低点。若任由此形势恶化，扩大内需从何谈起，消费升级亦是无本之木。

更可怕的是，超高的房价也压缩了企业的生存空间。不久前，华为将研发基地搬离深圳，就被视为高房价挤出的信号。华为尚且如此，遑论其他企业！

即便是房企，华美的业绩战袍之下也潜藏着高风险。如，恒大净资产负债率2017年末达183.7%，有报道称，万科的总负债超过1万亿元。至今年一季度，130家房地产上市企业整体负债率达到79.42%，房企杠杆率已经处于历史高位，远超国际公认的企业债务安全线。

警告

警惕乃至警告的声音越来越多，信号也愈加清晰。

两个月前，国务院副大大刘鹤说了几句常识性的大白话：做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的。

今年以来，全国政协常委、中财办原副主任杨伟民在多个场合不断警告，核心观点就是：房地产炒来炒去，受害的是实体和广大人民群众，已经成为最容易引爆风险的定时炸弹。

央行前副行长吴晓灵7月发声：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

政策已在调整。此前，国开行曾表示，棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批。

7月12日下午，住建部专门召开棚改吹风会：商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

6月29日，万科董事会大大郁亮忧心忡忡地说，10年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。

7月初，中交集团控股的绿城内部文件要求，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。“不限价”基本就是指三四线城市。还有不少企业都在拼命赶进度，压缩开发周期，加速卖房。

数年前，时任中财办主任的刘鹤在获得孙冶方经济学奖的名作《两次全球大危机的比较研究》中引用了加尔布雷斯的一段话：“当经济处于过度繁荣时，没有人不相信泡沫会继续膨胀，人们不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信冒险的正确性。”

经典中引用的经典，自然要熟读、深思。（来源：中国经济周刊）

上半年全国“卖地” 收入近2.7万亿元 同比增长43%

7月13日，财政部举行例行新闻发布会，发布上半年财政收支形势。财政部国库司负责人娄洪表示，上半年全国财政收支运行情况良好，财政收入保持平稳较快增长，财政支出保持较高强度，支出进度总体加快，对重点领域和关键环节的支持力度进一步加大，有力促进了经济社会平稳健康发展。

数据显示，上半年全国一般公共预算收入104331亿元，同比增长10.6%；全国一般公共预算支出111592亿元，同比增长7.8%，为年初预算的53.2%，比去年同期进度加快0.1个百分点。

值得注意的是，上半年全国土地市场依然延续火热。国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。而2017年上半年，国有土地使用权出让收入18836亿元，同比增长34%。

在土地和房地产相关税收中，上半年，契税2974亿元，同比增长16%；土地增值税3231亿元，同比增长10.7%；房产税1484亿元，同比增长6.9%。

“不过，在上半年财政收入总体较快增长的同时，6月份当月财政收入增幅放缓，主要是受政策性因素影响。”娄洪说。

娄洪指出，上半年全国财政收入保持平稳较快增长，主要是经济运行稳中向好为财政增收提供了基本面支撑，工业品价格处于较高水平为财政增收发挥了助推作用，新动能、新产业的发展等为财政增收拓宽了税源基础。

娄洪表示，下半年，随着供给侧结构性改革深入推进，“放管服”等一系列举措持续发力，经济发展质量、效率、动力稳步提升，将继续为财政收入增长提供有力支撑。同时，也存在一些影响后期收入增长的因素，如国际贸易环境不稳定性不确定性有所增加，年初政府工作报告明确的减税降费政策更多在下半年体现等。预计下半年财政收入增速将有所放缓。但总的看，财政收入运行将继续保持平稳，全年收入的预期目标能够实现。

财政部税政司副巡视员袁海尧表示，今年以来，按照党中央、国务院决策部署，减税降费接连发力政策密集出台，在支持实体经济发展、降低企业成本、激发市场活力，促进创新创业方面发挥了重要作用。下半年，我们将落实好已出台的减税降费政策，继续按照党中央、国务院相关工作部署，强化“放水养鱼”意识，进一步研究出台其他政策措施，优化营商环境，减轻企业负担。

财政部预算司副司长陈新华透露，根据党的十九大关于加快建立现代财政制度和全面实施绩效管理的决策部署， 我们正在会同中央有关部门和地方研究制定全面实施预算绩效管理的制度文件，已经按程序报批。（来源：证券日报）

三四线城市上半年土地账本：卖地收入创历史新高

面对房地产的调控政策的层层加码，土地市场的火热形势仍然延续。今年上半年，数量众多的三四线城市卖地行情继续向好，成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。

对地方政府而言，一次性卖地收入，是比财政收入更主要的收入来源。21世纪经济报道记者汇总数据发现，仅今年上半年卖地收入就与去年全年地方一般公共预算收入相当(占比超过90%)的城市数量多达14个，他们分布在浙江、四川、安徽、山东、河南、江西、湖南、河北等诸多省份，绝大部分为非省会的三四线城市。

这些城市的土地收入上半年基本翻番。除了因为房价上涨带动地价上涨、库存去化较多带来的补库存等，在地方债防风险、地方融资渠道收窄的背景下，部分地方政府存在卖地偿还隐性债务的行为。

记者在采访中了解到，地方政府明面的债务可以借新还旧、滚动发行下去，但隐性债务借新还旧机制不畅，且政策明确将地方政府债务与城投公司债务区隔开来，部分隐性债务短期还债压力较大，卖地偿还成为重要的手段。

三四线城市渐成土地市场主角

统计数据显示，各地卖地形势差异较大。因为地价成本较高，一二线城市卖地收入在规模上居前。据中原地产的统计，今年上半年卖地收入最高的为杭州，累计出让金额为1485亿元，同比增长了99%。其次是重庆的921亿元、苏州的766亿元、北京的751亿元。

其中，一线城市因为限制政策较多，土地收入增幅较低，如北京、上海上半年土地收入为负增长，广州微弱增长了3.6%。二线城市形势分化明显，如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，而南京、天津、苏州增幅在20%以下。

数量众多的三四线城市紧承其后。大量长三角地区城市包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿-400亿元左右，收入规模仅次于一二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也贡献了部分卖地收入规模超过100亿元的地级市。

从收入增幅来看，三四线城市尤为突出。像岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等，上半年土地出让收入增幅在200%以上，这些三四线城市广泛地分布在湖南、河南、山东、福建、四川、江西、浙江、江苏等省份。

“普遍来看，三四线城市的卖地收入都在刷新历史新高。像岳阳、许昌、淄博等地离中心城市的距离并不近，属于中西部三四线城市，这些城市在2015、2016年市场都比较冷，从2017年逐渐启动，现在成为土地市场的主流。”中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示。

卖地收入增幅靠前的城市，既跟市场热度有关，也跟推地节奏有关。比如湖南岳阳上半年土地收入145亿元，增幅超过10倍，这与2017年上半年基数较低有关。

据岳阳公共资源交易中心数据，2017年岳阳的土地市场就已经走热，尤其是下半年岳阳市区推出较多优质地块，引来不少房地产公司争夺，楼面价最高达到4386元/㎡。2017年岳阳土地成交金额接近96亿元，同比增长15%，收入规模创历史新高，2018年上半年延续了这一趋势。

“限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。获地能力的制约，使得部分开发企业的布局往三四线城市下沉，一些大型房企也通过并购等方式进驻县镇一级的城市。三四线城市在土地市场的成交占比，可能会进一步提升。”交通银行高级研究员夏丹表示。

地方加快推地

部分城市今年上半年卖地收入规模，已经超过了2017年全年地方一般公共预算收入。比如湖州今年上半年卖地收入为413亿元，其去年地方一般公共预算收入仅为237亿元。

通过卖地获得一次性收入，对于三四线城市尤为划算。21世纪经济报道记者统计发现，上半年卖地收入与去年全年地方一般公共预算收入相当的(占比规模在90%以上)城市有14个，包括湖州、眉山、亳州、菏泽、阜阳、许昌、达州、上饶、泸州、南充、岳阳等均为三四线城市。这些三四线城市的财政收入规模相对较小，火热的土地市场助推土地收入大涨，卖地收入要比来自经济运行的税收收入更为丰厚。

当然，由于我国财政体制安排，地方能从上级政府获得常规性的收入返还或补贴，地方财政支出规模往往超过地方一般公共预算收入。若从财政支出角度来衡量，上半年卖地收入也相当之可观。

21世纪经济报道记者统计发现，上半年卖地收入与去年同期支出规模相当的(占全年地方一般公共财政支出比重超过50%)城市有9个，湖州、嘉兴、常州、许昌、眉山、菏泽等三四线城市在列。

“地方土地更值钱了，出于土地财政的考虑，地方都在加快推地。目前来看，除了一线城市对土地财政依赖度比较低，像杭州这样的二线城市，今年上半年卖地接近1500亿元，与杭州亚运会建设需要投入大量资金也有关系。”张大伟指出。

选择在土地市场行情较好的时候推地，对于地方政府而言是个理智的决定。仍以岳阳为例，2015年岳阳成交地块190宗，仅获得土地出让收入62.8亿元；2016年成交地块数量减少为152宗，获得土地收入约70亿元；而随着市场的回暖，2017年174宗土地成交，帮助岳阳获得约96亿元收入。

刨除掉征地补偿成本、按政策计提补充其他支出等，剩下的土地收益可由地方自由支配，多投入到地方基础设施建设中。

“像地方棚改项目的推进，还款资金来源就是土地出让收入。有些棚改项目虽然有商业配套开发，但单独的棚改项目未必能实现资金收益的平衡，需要从整个城市的项目来综合进行平衡。”有地方城投人士对21世纪经济报道记者表示。

部分城市以地款偿债

地方土地收入大涨背后原因很多，但在当前地方债防风险、地方融资渠道收紧的背景下，个别地方存在卖地还债的因素。

“地方政府收储了大量土地，只要卖几块地，到期的隐性债务就能还得上，所以有些地级市在通过卖地，来填堵债务窟窿。”北京一资管机构投资部门负责人对21世纪经济报道记者表示。

该负责人7月初在中部某地级市“催收”——他们借贷给地方城投公司的贷款接近还款期限，正积极与地方城投、财政人士协商还款安排。经沟通后，他表示该地城投还款没有什么问题。

7月13日，财政部公布上半年财政收支数据，上半年全国一般公共预算收入超过10万亿元，同比增长10.6%，收入维持较快增长。全国国有土地使用权出让收入约2.7万亿元，同比增长43%。

无论是财政收入，还是土地收入，上半年形势都比较好。但今年以来地方融资平台发生了几起风险事件，让市场有些担忧情绪。

我国地方政府明面上的债务规模，基本已经置换成政府债券，这些债券能借新还旧，目前没有偿还本金的压力，加上对总量规模的限额管理，明面上的地方政府债务没有偿付风险。市场担心的是地方隐性债务，这部分债务规模总量不详，城投公司进行基础设施投资形成的债务，跟地方财政有着千丝万缕的关系，随着融资政策的收紧，这些债务借新还旧、偿付压力在加大。

比如7月11日，有投资人向媒体爆料，涉及到贵州某地级市城投公司的棚改项目贷款出现逾期。7月12日，贷款管理公司向投资人发布公告，逾期尾款已经兑付成功。这起风险事件虽然只是虚晃一枪，但仍引起市场较广泛的关注。

“最近卖方和债券承销商组织去地方路演，地方财政、城投人士虽在积极推介，但市场仍有一定担忧。卖地确实起了很大作用。”近期去到一些热点地区调研的评级机构负责人对21世纪经济报道记者表示。

同时，地方债防风险也取得了一定成效。6月20日，审计署审计长胡泽君向全国人大常委会作《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》时表示，2017年7月全国金融工作会议后，相关地区风险防范意识进一步增强，举债冲动得到有效遏制，违规举债问题明显减少，目前债务风险正得到有序有效防控。

上述评级机构负责人提醒，不少地方今年推地力度较大、地块位置较好、价格也合适，但是广大三四线城市未来房地产市场走势存在不确定性。当前积极推地，是否会带来新一轮库存积压有待观察。

“三四线城市这轮房价上涨，主要有两个因素造成，首先在于一二线城市的严控，把购房者推到了三四线；再者就是棚户区货币化安置，在一定程度上推高了地方房价。从去年初到现在，三四线城市房价普遍上涨了50%，地价也高起来，后续有一定风险。”张大伟表示。

在“房住不炒”的大背景下，三四线城市房价的持续上涨，引发各方探寻房价上涨的原因。

从全国整体数据来看，2013-2016年全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。住建部尚未公布2017年货币化安置比例，目前数据来看2016年是货币化安置的高峰，当时全国房地产去库存工作在积极推进中。

同时，各地棚改方式有地域特点。“我们的棚改项目需要征求老百姓的意见，选择实物安置还是货币化安置跟市场行情有关。房价上涨阶段，老百姓会选择实物安置；房地产形势不好的时候，老百姓会选择货币化安置。”一西部省会城市城投公司负责人对21世纪经济报道记者表示。

7月13日，住建部发布会指出，要依法依规控制棚改成本，因地制宜地推进棚改货币化安置。有东部地级市城投公司负责人对21世纪经济报道记者表示，“我们是由居民投票决定究竟是实物安置，还是货币化安置。由于政策的延续性，我们的棚改项目绝大部分都是实物安置。因为房价变动较大，当地居民更加认可实物安置。”（来源：21世纪经济报道）

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