排屋别墅，一直是一个相对小众的市场，不仅因为它的供给量稀缺，更因其产品特殊、价格昂贵，受众群体比较窄。动辄上千万元的二手别墅，其变现能力一直被认为是相对较差的。

不过今年上半年，杭州的二手排屋别墅市场却一反冷清的市场常态，迎来了一波成交热潮。很多豪宅经纪人都感叹，最近手头的房源去化太快，“像传统的排屋别墅聚集区之江、西湖一带，除了个别挂牌价格明显偏高的房源，之前在售的二手排屋别墅都卖得差不多了。”

以前成交周期普遍要两年

如今不到一年就能成交

对比杭州几个主要别墅小区去年和今年上半年的成交数据，可以发现不少二手别墅楼盘今年上半年的成交量已经接近去年全年——比如良渚板块的新湖香格里拉，去年二手房源成交量是22套，而今年迄今为止已经成交了20套；绿城桃花源，去年二手房源成交量是25套，今年以来已经成交了23套，其中在刚刚过去的6月份，就成交了8套。

小陈从事豪宅经纪人行业已经有10个年头，他的个人感觉是，今年是杭州二手排屋别墅市场交易最活跃的一年。“我们门店去年成交了10多套房源，今年才过一半，我们店里的成交量已经超过去年全年。这样的交易量是以前从未有过的。”

更明显的一个变化是，二手别墅的成交周期缩短了。“以往二手别墅通常都要持续跟单1年以上，成交周期平均大概要一年半到两年。不过今年绝大多数房源的成交周期都不到一年。”他说，很多去年G20后开始看房的客户，如今基本都已经签单了。

小陈说，虽然今年杭州连续出台了限购限贷政策，不过对高端别墅市场影响不大。“这些客户大多数都是一次性付款。客户中杭州本地人和外地人各占一半，外地客户多以绍兴、宁波、温州为主，他们大多在杭州开办公司，经济实力比较雄厚，可以通过调济和腾挪房产来解决购房资格问题。”

两类二手排屋别墅最畅销

经济型房源和绝版地段房源

从今年二手排屋别墅的销售情况来看，最好卖的主要是两类房源：总价相对较低的经济型房源，以及绝版地段房源。

根据数据统计，总价400万~800万之间的经济型排屋别墅，占据了上半年杭州二手排屋别墅的成交主流。其中，以大华西溪风情、新湖香格里拉、九月森林等小区为代表。

大华西溪风情小区体量大，多年来一直是杭州二手排屋别墅市场成交套数最多的小区。其中水榭名邸、水岸名苑组团，成交总价基本在400万元~800万元区间；而悦宫苑、瀚宫苑组团的价格要高一些，总价基本在1000万元以上。新湖香格里拉排屋因为户型面积跨度较大，有不少200m2上下的户型，因此成交总价最低的仅300多万元，主流的总价则是400万元~600万元。

此外，绝版地段的高端二手别墅，也很受欢迎。比如之江西湖板块的九溪玫瑰园、西湖高尔夫、云栖玫瑰园；位于运河边的江南里；位于湘湖板块的湘湖壹号；位于城西文教区的林语别墅、桂花城别墅；位于闲林的桃花源等。这些别墅占据极佳自然资源或城市配套，但数量有限而且投资门槛较高。

“九溪玫瑰园是杭州比较有代表性的经典别墅，拥有一套九溪玫瑰园的别墅，是很多实力人群的目标。”陈炎高说，而云栖玫瑰园是九溪玫瑰园的升级版，地段同样稀缺。

另一位豪宅经纪人小吴手头有一套业主委托的江南里别墅房源，当时挂价6500万元，来咨询的客户非常多。不过因为地段稀缺，业主跟家里人商量之后，又有点舍不得卖了，决定过一段时间再考虑是否重新委托出售。

房价涨幅比不上普通住宅

客户看重物业服务和产品年代

若是跟普通公寓相比，二手排屋别墅在涨幅方面显然不占优势。小吴说，自去年以来，杭州二手排屋别墅的普遍涨幅大概只有10%左右，总体价格比较平稳。

分析原因，一来，毕竟价格基数已经比较高了；二来，买卖双方都不差钱，通常不会在价格上太纠结；三来，有些时候，很多房东因为移民出国，甚至会低价抛售物业。

虽然价格不是二手别墅客户关注的重点，但他们对房子本身情况却是极为在意的。

比如开发商资质要好，房子产品的年代最好新一点。“像桃花源别墅，成交比较火的是南区房源，而产品相对比较老的东区，成交的就比较少。”小陈说，一般房龄5年以内的房源，客户都比较能接受，而10年以上的房源就比较受冷落。

小区物业也是决定别墅变现能力的重要因素，好的物业能够让整个小区价值得到提升。这一点比较典型的是梦湖山庄。虽然地处自然资源绝佳的之江板块，但梦湖山庄年代比较久，已经有15年历史，其产品外观、内部结构等都跟现在的别墅产品有较大差距，前几年在二手别墅市场一直默默无闻。不过自从前几年隔壁建起了云栖玫瑰园后，梦湖山庄物业由绿城接手，整体面貌有了提升，有些客户看重其性价比，买入后重新装修，调整户型结构。

成交火爆背后

既有需求拉动，也有资金推动

为什么今年二手排屋别墅成交会这么火爆？业内人士认为，需求拉动是主要原因。

随着二孩政策全面放开，催升了新一轮的置业升级需求。而去年以来杭州新房价格快速上涨，目前杭州一些热门板块的楼盘，一套120~140m2改善型住宅的总价基本都要400万元以上。对一些购房者来说，与其这样的价格买一套普通公寓，还不如买一套经济型排屋别墅来得实在。况且，有些前几年看来还属于偏远地段的排屋别墅小区，在杭州这几年的城市框架大幅拉开后，俨然已经属于成熟的地段了。

而那些绝版地段的高端别墅，则有很大一部分来自于资金推动。小陈说，今年他这边接触的买房客户中，一半都是新客户，他们中很多来自基金小镇、梦想小镇的金融、互联网行业，年纪不大，收入可观，下单迅速。“这个现象在G20后特别明显，加上杭州利好消息不断，他们普遍看好杭州的发展前景，也认可杭州的宜居环境，愿意一掷千金买一套心仪的绝版别墅。”

此外，作为一个相对小众的市场，业内专家认为，二手别墅是二手房市场中抗跌性较强的房源类型之一。尤其是现在别墅地块基本批不出来了，因而具有稀缺性。

今年部分排屋别墅成交表（单位：万元）

名称　　　成交套数　成交总价

桃花源　　　23　　　400~3580

香格里拉　　　20　　　　300~1288

大华西溪风情　41　　　370~1366

九溪玫瑰园　　　4　　　　1000~3780

西湖高尔夫　　4　　　　1260~2000

林语别墅　　　　3　　　2100~3000

九月森林　　　　6　　　　212~850

（数据来源：我爱我家）