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克而瑞研究中心数据显示,从成交结构看,一二线城市楼市成交占比明显减少,三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说:“今年上半年,三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点,但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。”
三四线城市土地市场“上火” 20多个城市卖地收入超百亿
在库存大量消化之后,不少房企开始补库存,买地热情高涨。统计局公布的数据显示,1-7月份,中国房地产开发企业土地购置面积12410万平方米,同比增长11.1%,增速比1-6月份扩大2.3个百分点;土地成交额5428亿元人民币,增长41.1%,增速扩大2.5个百分点。
王梦雯指出,预计今年三季度随着去库存效果进一步巩固,土地购置面积同比增速将保持正增长。从地价占房价的比重趋势看,近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年地价占房价比重创历史新高。今年7月底,地价房价比绝对值重回2016年四季度高位,主要由于房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。
从全国市场看,随着楼市调控,一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市,三四线城市的土地市场尤为火爆。
克而瑞研究中心数据显示,从全国市场看,随着楼市调控持续,一二线热点城市的土地热正转移到三四线城市。上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年有明显上升。
随着三四线城市高价地、高溢价项目入市,开发成本加大,拿地房企会通过后续的经营逐步抬价,引发涨价预期。
“三四线房价快速上涨蕴藏的风险更大。”苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙表示,“三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感,多数三四线城市的人口流入、产业结构、居民收入水平等影响房价关键因素劣势明显。”
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